深深房再度牵手恒大? 4.5亿控股恒大惠州项目

深深房再度牵手恒大? 4.5亿控股恒大惠州项目
投资研报
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  来源:风云地产界
  终止重组半年后,深深房斥资4.5亿元收购恒大惠州林溪郡项目51%权益,是变相的“分手费”,还是“破镜重圆”的信号?
  分手半年后,深深房和恒大又有了新动作。
  5月5日晚间,深深房A(000029.SZ)(下称“深深房”)发布公告,决定以自有资金购买广东建邦集团(惠阳)实业有限公司(下称“广东建邦”)51%股权。
  交易完成后,广东建邦由深深房形成实际控制。
  股权穿透显示,广东建邦是广州博琵企业管理咨询有限公司(下称“广州博琵”)的全资控股公司,广州博琵的控股方恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司,是恒大地产集团(下称“恒大地产”)的全资子公司。恒大地产则是中国恒大集团的下属控股企业,也是集团的地产业务主体。

  来源:企查查
  广东建邦是一个项目公司,拥有恒大林溪郡房地产项目的全部权益,也就是说,这宗交易的实质,是深深房从恒大手中将林溪郡项目的控制权收入囊中。
  这也是距离恒大地产借壳深深房回A终止半年后,恒大与深深房的又一次交集。
  01
  四年重组长跑终止
  深深房与恒大的渊源始于2016年。
  2016年9月14日,深深房公告称,正在筹划的重大事项,即第三方企业通过资产置换或股权受让等方式入主深深房。
  2016年10月,恒大与深深房签订重组协议,计划借壳上市,回到A股。
  深深房自此停牌等待进一步进展,而恒大后来也把总部从广州迁到了深圳。
  2017年3月,恒大地产引进了1300亿元(单位人民币,下同)战略投资资金,并签订了对赌协议。根据协议,恒大需要在4内运作上市成功,否则要在2021年1月31日退还战略投资者资金1300亿元,此外还要支付137亿元分红。
  这也意味着,一旦不能重组成功,恒大将面临着一笔将近1440亿元的支出,巨大的资金负担有可能直接导致恒大资金断链。
  然而,事情并没有朝着预定的方向发展。
  2020年11月8日晚,恒大与深深房同时发布公告,恒大决议终止与深深房的重组计划,深深房股票于11月9日正式复牌。这意味着恒大地产借壳深深房A终止。

  来源:中国恒大集团公告
  对于1300亿战略投资的去向,恒大在公告中解释,1300亿元战略投资者中,863亿元战略投资者此前已签订补充协议,同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益;357亿元战略投资者已商谈完毕,即将签订补充协议,50亿元战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组,正在商谈;剩余30亿元战略投资者的本金公司已支付,即将回购。
  也就是说,恒大地产4年前准备借壳深深房回A股,引入的1300亿元战投资金,多数已经签署了补充协议,对赌协议妥善解决,恒大正常经营。
  但自2016年9月14日至2020年11月8日,深深房停牌的时间超过4年,成为A股停牌时间最久的上市公司。
  复牌后,2021年3月19日晚间,深深房A发布年度业绩报告称,2020年归属于上市公司股东的净利润约为2.90亿元,同比下降47.47%;营业收入约为16.15亿元,同比下降36.63%;基本每股收益盈利0.2869元,同比下降47.46%。

  来源:雪球
  与2016年相比,深深房的营业收入下降31.33%。
  业绩下滑,中间不排除疫情政策等外部因素。但此前深深房通过财报表示,受资产重组影响,近几年没有新增开发储备用地,公司持续经营一度面临重大挑战。
  02
  “分手”半年后再牵手?

  分手半年后,5月5日,深深房公告将以自有资金购买广州博琵持有广东建邦的51%股权,即从恒大手中将林溪郡项目的控制权收入囊中,交易价格4.5亿元。
  交易完成后,深深房和广州博琵按股权比例向广东建邦提供股东借款, 用于其支付在建项目应补地价款、配套费等,合计约6.56亿元(深深房提供约3.35亿元,广州博琵提供约3.21亿元)。
  广州博琵承诺,广东建邦2021年至2025年累计实现净利润不低于12.5亿元。
  恒大林溪郡项目开发商告诉风云地产界(微信公号:fydcj888),项目现在正在建设当中,预计7月份开发销售中心,深深房出钱,其他开发建设销售都是恒大来做,还是属于恒大的房子,就好比投钱入股,但是不参与经营指导。
  该开发商还表示,这个楼盘距离深圳龙岗是非常近的,开车半个小时不到,项目旁边正在建设一条深莞惠红色干线,2023年开通,到时去到深圳龙岗就20分钟左右。恒大楼盘的品牌影响力还是很强的,在整个惠州开发的项目都是快速售罄,等这个项目正式开放,就会是整个惠阳最火的一个项目了。
  4.5亿元的对价,5年合计不低于6.375亿元(12.5*51%)的分红,股东借款3.5亿元可能还有利息,投资回报率或将超过100%。
  这么一块“肥肉”,低价给了深深房,有投资者疑问,拖了这么多年没有借壳,这是恒大对深深房的补偿吗?
  对此,IPG(IPGlobal 环业投资集团)中国区首席经济学家柏文喜表示,停牌并借壳失败恒大的损失和后果更为惨烈。这个可以看作是一笔普通的交易,或者是恒大为了帮助深深房维持业绩的举动。
  知名地产分析师严跃进认为,类似收购计划后,深深房还承担给相关企业融资的义务,所以可以理解为通过持股,其和恒大保持了更加紧密的关系。停牌4年确实会对此类企业有影响,所以类似权益收购的成本相对不高。但是反过来,对于恒大相关企业来说,后续可以获得深深房的股权投资和其他投资,其实也是一种抱团取暖的做法。
  深深房则在公告中表示,此次收购将有效增加公司的土地储备资源,有利于公司未来持续发展,对公司未来的财务状况和经营成果产生积极影响。
  对于深深房与恒大的再次牵手,你怎么看呢?欢迎评论区留言讨论!

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责任编辑:彭佳兵